付现房就不错了,也许更晚。现在的别墅均价,按佔地面积算,也才2万多法郎一平米。我们王室的地产评估师认为,四五年后国内的豪华别墅价格,也就最多涨到接近3万法郎,相当于五六千英镑。
所以,你要把所有成本压低到三千英镑每平以下,才能赚一倍的毛利,扣除税费和财务成本,大约售价的30%~40%算是纯利润。
建筑安装和豪华装修的成本是固定的,这种程度的豪宅,至少是一千英镑每平。那么你填海的成本,肯定要低于每平米2000磅,或者把道路和公共设施公摊算下去,每平米1500英镑以下。”
把公摊分下去之后,每平米低于1500英镑是肯定的,因为那相当于1平方公里15亿英镑了而即使不採用任何技术创新,按照历史上香江80年代末开始造国际机场的成本,填海一平方公里最多也就12~13亿英镑,肯定用不了15亿。
{这是指在围堰施工要求很精密的海域施工,所以成本高。南海那种吹填造岛是不怕周边海床流沙漫灌的,所以不需要高质量围堰工程,用坡度比较缓的自然重力坝就行,然后直接抽沙子往里灌,要便宜很多}
至于估算的建筑安装和装修成本,一千镑一平米,也算是比较公允的价格。后世中国的那些真.精装修豪宅,装修标準都要几千人民币一平米。这儿的可是给欧洲顶级富豪住的,装修和建筑加起来一千镑怎么不要。
卡洛琳想知道的是,顾骜到底能做到填海成本比每平米1500英镑究竟再低多少。这样,也便于王室后续在税费啦、各种检查卡要方面多分一点啦……找找尺度。
放水养鱼,也不能太贪,把人家辛辛苦苦的外商坑得下次不敢来了,对吧。
顾骜分析了一波技术理由,然后假装跟卡洛琳推心置腹的样子,屏退左右,才附耳低语:
“其实低不了多少,首先您估计的装修和建筑安装成本,一千镑一平米略低了些,我们实际预算做了起码一千二百镑因为公用道路的成本、公用绿化带、其他公用设施,都要羊毛出在羊身上平摊下去。这么高档的社区,外部环境设施总不能差吧。
而且,等后期不佔填海陆地面积的通海泳区、游艇泊位都加上后,建筑成本还要摊上去。
至于填海方面,目前我们预估的工程总价是2亿8千万英镑左右,折算下来,每平方公里大约是9亿5到9亿6,比原先不使用吹填技术时的传统施工方案,确实便宜了将近20%。不过因为前述的建筑成本提高了,我最终成本还是在大约一平米2500镑,没你想的那么赚。”
成本2500镑,四五年后预计售价5000~6000镑,这就是顾骜所谓的“没那么赚”。但如果按照目前的摩纳哥楼价来估计,这种说法倒也不算错,因为1988年的顶级豪宅楼价,也就4000镑一平左右,按时价算毛利,%。
卡洛琳显然不信顾骜给的成本:“你觉得我会信么?要么就是你对未来楼价的上涨趋势,还有更多的把握你觉得5年后会远远超过五六千英镑一平?”
“我还真是赌了未来几年,楼价暴涨幅度会远超过每年15%,所以,我才肯现在投入这么多,到一个地产项目上三四年里,拿出3个亿英镑的现金,做这种项目,没有足够的利润,我确实看都不会看。我买下王安电脑之后,现金流一直在两亿美元以内的警戒位上下波动,我可没那么多閑钱对付传统的重资产,你知道的,我对房地产一贯兴趣不大的。”6
重回80当大佬章节列表
请收藏:https://m.bqgwe.com
(温馨提示:请关闭畅读或阅读模式,否则内容无法正常显示)